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Zu viele Leute in kleiner Wohnung: Vermieter darf Vertrag kündigen

München. Manchmal ist das Geld in der Familie knapp und reicht nur für eine kleine Wohnung. Wenn nun weiterer Nachwuchs kommt, wird es richtig eng. Dem Vermieter gefällt dies nicht unbedingt. Mehr Leute bedeuten mehr Abnutzung. Darf er den Mietvertrag kündigen? Wolfgang Ihl

Die Überbelegung einer kleinen Wohnung berechtigt den Vermieter unter Umständen zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Das gilt auch dann, wenn der eigene Nachwuchs des Mieters der Grund für die Überbelegung ist. Das hat das Amtsgericht München im Fall einer 25 Quadratmeter großen Mietwohnung klargestellt.

Der betroffene Familienvater hatte 2011 eine Erdgeschosswohnung in der Mühlhauserstraße in München gemietet. Die Einzimmerwohnung umfasst einem Wohnraum, eine Küchenzeile, ein Bad mit Toilette und ein Kellerabteil. Im Mietvertrag ist folgende Klausel enthalten: "Auf Grund der geringen Größe der Wohnung ist der Mieter nicht berechtigt, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen, soweit es sich hierbei nicht um die Ehefrau des Mieters bzw. den Ehemann der Mieterin handelt." Die Wohnfläche beträgt 25,88 Quadratmeter, darauf entfallen auf den Wohnraum etwa 16 Quadratmeter. Die Miete beträgt 270 Euro zuzüglich 80 Euro Betriebskostenvorschuss.

In der kleinen Wohnung lebten dann aber nicht ein bis zwei sondern tatsächlich vier Personen - und zwar der Beklagte mit seiner Ehefrau und seinen 2010 und 2013 geborenen Kindern. Die Hausverwaltung forderte den Mieter deshalb auf, bis Ende 2014 die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen zu reduzieren. Der Familienvater reagierte nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Und als der Beklagte die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter Klage auf Räumung zum Amtsgericht München.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter Recht. Sie gewährte dem Mieter jedoch eine Räumungsfrist von fünf Monaten. Nach Feststellung des Gerichts war die Kündigung rechtmäßig, weil der Mieter durch die Überbelegung gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen habe. Aber wann ist eine Wohnung überbelegt? Antwort des Gerichts: "Als Faustregel kann insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils etwa zwölf Quadratmeter entfällt". Oder wenn " durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben sind". Diese Richtwerte seien im vorliegenden Fall weit überschritten, so die Richterin. Hier entfielen auf eine Person gerade einmal rund vier Quadratmeter Wohnfläche. Und das in einer Einzimmerwohnung.

Das Gericht weiter: Grundsätzlich dürfe ein Mieter zwar seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings dürfe dadurch keine Überbelegung wie im konkreten Fall eintreten. Hier habe von Anfang an eine solche Überbelegung existiert. Denn: "Der Beklagte hatte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits ein Kind, welches in die Wohnung mit einzog. Bereits zu diesem Zeitpunkt lag eine Überbelegung vor, welche sich durch die Aufnahme des zweiten Kindes noch erhöhte", so das Gericht. Das Urteil ist rechtskräftig (Az.: 415 C 3152/15).